金管局預警樓價失支持！
【太陽報專訊】儘管美國聯儲局暫時不加息，市場更預期明年一月加息機會較今年高，惟金管局總裁陳德霖罕有預警，認為支持樓市三項主要因素已改變，直言香港的房地產價格與市民的收入和購買力脫節情況已十分嚴重。「大淡友」瑞銀更發表報告表示，樓價自○三年起已累漲3.4倍，達到歷史高位，預期至一七年底樓價將下跌25至30%，最壞的「黑天」情況下，更會下挫56%。
陳德霖表示，過去數年樓市上升及出現過熱迹象，主要是因供應不足、美國及全球低息環境，以及內地買家購買力強，惟近期上述因素出現變化，A股及港股出現波動，令置業氣氛減弱。
適當時候放寬辣招
他又說，市民不要以為今次美國不加息，就代表現時的超低利息環境會長期持續，香港的房地產價格與市民收入和購買力脫節情況已經十分嚴重，隨着內地及香港的經濟增長都在開始放慢，市民決定置業及做按揭時，要充分考慮現時的超低利率不會長期存在，又說當確認樓市進入下行周期，會將過往收緊的措施以適當方法放鬆。
他續表示，過去數年受美國量寬等因素影響，大量資金由美元流入港元，規模相當於逾1,200億美元（約9,360億港元）的等值港元，隨着美國開始加息，資金會陸續流走，惟相信美國加息初期步伐溫和，預料屆時資金自本港流走的速度緩慢。
瑞銀發表報告看淡本港樓市。該行表示，過往長時間的超寬鬆貨幣政策，包括弱港元與負實質利率，令樓價大幅上揚。儘管市場普遍認為，新一輪加息周期會循序漸進，惟香港經濟增長較美國差，未必能承受加息壓力，而且除住宅外，其餘環節或已累積高金融槓桿，加息自然導致風險大增。
該行設定基本情況下，假如至一七年底，失業率增一個百分點至4.3%、住宅租金下跌20%、實質利率由負數逐漸走向零等，樓價至一七年會下跌25至30%。不過，最壞的「黑天」情況下，即失業率增至6.4%、住宅租金下跌35%，實質利率增至4厘，樓價將顯著下挫56%。
地產股有沽壓勿沾
瑞銀調低本港地產股的資產淨值（NAV）及目標價分別6%及16%。由於地產股價續有下跌壓力，現階段不宜作買入的準備。
有「末日博士」之稱的麥嘉華表示，綜觀其他經濟體的樓價經已下跌，香港難獨善其身，加上人民幣匯率轉弱，香港樓價將跟隨下跌。法國巴黎銀行證券分析員黃智亮表示，本港樓價年底前回調不足為奇，預期今年第四季樓價會下跌2至3%。
有按揭部主管表示，金管局並不是認為樓市向下便會放鬆按揭，而是必須確認樓市進入下行周期，意味樓價不會跌「一兩浸」會放寬按揭措施。
他估計，若新供應不足以應付需求，同時港息因流動性太充裕而不跟隨美息上升，金管局放寬按揭措施或要三至四年後。
